Gemeinschaftliches Bauen und Wohnen erfährt in Deutschland gegenwärtig eine starke Nachfrage. Während Wohnprojekte und Baugruppen auf den Wohnungsmärkten lange Zeit ein Nischendasein führten, wächst ihre Anzahl gegenwärtig bundesweit an. In verschiedenen Kommunen etablieren sich Strukturen, die darauf ausgerichtet sind, gemeinschaftliches Bauen und Wohnen zu fördern. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Forschung wider, wie die beiden Dissertationen von Carsten Praum (2024) und Larisa Tsvetkova (2025) zeigen. Beide untersuchen die Geschichte, Situation und Perspektive des gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens in verschiedenen deutschen Städten. Tsvetkova untersucht Leipzig, Tübingen und Hamburg, die – obgleich eingebettet in unterschiedliche Wohnungsmärkte und politische Kontexte – als Hochburgen gemeinschaftlicher Wohnformen gelten. Praum vergleicht München, wo gemeinschaftliches Wohnen bereits seit den 1990er Jahren auch quantitativ stark verankert ist, mit Frankfurt am Main, wo dies erst in den letzten 15 Jahren zu einem nachgefragten Thema geworden ist.
Die aktuelle Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen ist eine Reaktion auf die aufgeheizten Wohnungsmärkte in vielen Groß- und Universitätsstädten. Gemeinschaftliches Bauen und Wohnen verspricht, Bau- und Wohnkosten auf mehreren Schultern zu verteilen und es dadurch bezahlbar und selbstorganisiert zu gestalten. Darüber hinaus ist die Verbreitung gemeinschaftlicher Wohnformen auch eine Reaktion auf die in den vergangenen Jahrzehnten dominante Tendenz der Individualisierung: Der Anteil der Einpersonenhaushalte wächst insbesondere in großen Städten. Gleichzeitig wünschen sich immer mehr Menschen eine lebendige Nachbarschaft, aus der eine gemeinsame Identität, gegenseitige Hilfe und gemeinschaftliche Aktivitäten erwachsen können. So kommt beispielsweise eine Studie zum Wohnverhalten in Hamburg von 2024 zu dem Ergebnis, dass es rund 160.000 Haushalte in der Stadt gäbe, die gemeinschaftlichen Wohnformen den Vorzug gegenüber individuellen geben würden (BSW 2024). Die Zahl von lediglich etwa 3.300 bestehenden Wohnungen in Wohnprojekten in Hamburg 2022 (zur gleichen Zeit befanden sich etwa 1.400 Wohnungen im Bau oder Anhandgabeverfahren, vgl. Quaestio Forschung & Beratung GmbH 2023: 6) zeigt eine recht große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage.
Sowohl Tsvetkovas als auch Praums Arbeit knüpfen an die aktuelle Wohnungsfrage an: Nicht zuletzt infolge der Finanzialisierung des Wohnens wird der Markt und insbesondere der Neubau vorrangig von Renditeinteressen gesteuert. Formen des gemeinschaftlichen Wohnens bieten sich aufgrund der Eigennutzung und der damit einhergehenden Gebrauchswertorientierung häufig als eine solidarisch gedachte Alternative dazu an. Praum und Tsvetkova fokussieren auf die Interaktionen und Verbindungen zwischen Akteur*innen des gemeinschaftlichen Wohnungsbaus mit Kommunen und staatlichen Institutionen. Beide Autor*innen präsentieren eigens erhobene quantitative Daten zu Wohnprojekten in den von ihnen untersuchten Städten. Der Fokus beider Arbeiten liegt jedoch auf der qualitativen Analyse von Interviews mit engagierten Personen aus Projekten, Planungsbüros und Verwaltung. In beiden Büchern folgt einer theoretisch-konzeptionellen Einordnung und Analyse eine ausführliche Darstellung der jeweils untersuchten Städte, bevor die Ergebnisse diskutiert werden. Dabei ist Praums Studie stärker in der Forschung verortet, während Tsvetkova stärker aus der Praxis der Realisierung von Wohnprojekten auf das Thema blickt. Das zeigt sich unter anderem darin, dass Praums theoretisch-konzeptionelle Annäherung umfassender ist, historische Bezüge herstellt und eine Einordnung der Entstehung und der gesellschaftlichen Rolle von Wohnprojekten im Wandel des Wohlfahrtsstaates (von einem fordistischen zu einem neoliberalen Regime) vornimmt. Tsvetkova fokussiert in ihren konzeptionell-begrifflichen Ausführungen stärker auf die Gegenwart und die aktuellen Kooperationen zwischen Wohnprojekten und Kommunen. Im Gegensatz zu Praum, der an seine empirischen Ergebnisse nur ein verhältnismäßig kurzes Fazit anschließt, diskutiert Tsvetkova ihre Ergebnisse nach deren Präsentation ausführlich mit Hinblick auf kommunale Instrumente und Handlungsfelder. Beide Bücher sind mit einer Reihe von Bildern, Karten, Projektsteckbriefen und Grafiken illustriert, die teilweise in Farbe gedruckt sind.
Die Idee des gemeinschaftlichen Wohnens etablierte sich in Deutschland im Kontext der Auseinandersetzungen um eine fordistische Stadterneuerung in den 1960er und 1970er Jahren. Insbesondere in Städten wie Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg fanden Konflikte um den Abriss von Wohnraum und die Umgestaltung gründerzeitlicher Stadtstrukturen statt, die in teils militant verteidigten Hausbesetzungen mündeten. Bewohner*innen besetzter Häuser sowie vieler weiterer Wohnprojekte lebten Gemeinschaftlichkeit als Gegenentwurf zur Kleinfamilie und kommunizierten dies auch öffentlich.
Mit den 1990er Jahren wandelte sich in den untersuchten Städten der Wohnungsmarkt erheblich. Tsvetkova und Praum arbeiten heraus, dass in den westdeutschen Städten der Leerstand rapide zurückging, die Wohnungspreise und Mieten stiegen und es für Investor*innen immer attraktiver wurde, in den Immobilienbestand zu investieren. Die maßgeblichen Gründe waren eine positive demographische Entwicklung und die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit, in deren Folge ehemals gemeinwohlorientiert bewirtschaftete Bestände verkauft wurden. Die Zeit der Besetzungen und der Instandsetzung von Altbauten endete daher in Tübingen, München und Hamburg in den 1990er Jahren (in Frankfurt war dies schon früher der Fall). Damit fand auch die Initialzeit gemeinschaftlicher Wohnformen ein Ende. Mit Ausnahme von Frankfurt etablierten sich jedoch in allen untersuchten Städten Strukturen, die gemeinschaftliches Bauen und Wohnen weiterhin ermöglichten und auch für den Bereich des Neubaus erschlossen: So zeigt Praum für München, dass hier – neben vielen Einzelprojekten – insbesondere die Arbeit von zwei Dachgenossenschaften (gegründet 1993 und 2000) prägend war. Tsvetkova zeigt auf, dass in Tübingen neue Quartiere mit einer Vielzahl von Projekten auf Konversionsflächen (ehemaligen Kasernengeländen) entstanden und es in Hamburg durch die Etablierung von Baubetreuungsunternehmen und einer (in der Behörde verankerten) Agentur für Baugemeinschaften gelang, zwischen 1990 und 2022 insgesamt 143 Projekte in verschiedenen Rechtsformen zu realisieren (siehe zu Hamburg auch Metzger 2025). In allen drei Städten wurde der gemeinschaftliche Wohnungsbau somit als eigenständiges Segment der Wohnungsversorgung etabliert. Frankfurt erlebte in den 1960er und 1970er Jahren zwar eine heiße Phase des Häuserkampfes, dieser mündete jedoch nicht in die Etablierung gemeinschaftlicher Wohnformen. Erst ab dem Jahr 2000 (mit wenigen Vorläufern) entstanden hier überhaupt kontinuierlich Wohnprojekte. 2020 waren es insgesamt 24 mit etwa 270 Wohnungen.
Wie Tsvetkova am Beispiel von Leipzig zeigt, kam es in ostdeutschen Städten nach 1990 zu (teils erheblichen) Schrumpfungsprozessen. Ein bedeutender Leerstand ermöglichte die Gründung von Wohnprojekten im sanierungsbedürftigen Altbaubestand. Obwohl sich der Wohnungsmarkt in Leipzig ab Mitte der 2000er Jahre deutlich veränderte (inzwischen ist aus dem Überangebot an Wohnungen eine Knappheit geworden), konnten zwischen 2001 und 2016 insgesamt 150 Projekte realisiert werden – überwiegend in Bestandsbauten. Aus der Projekteszene heraus entstand ein Beratungs- und Vernetzungsgremium, der „Haus- und WagenRat“. Aktuell spielt die „Solidarische Wohnungsgenossenschaft“ Leipzig eine wichtige Rolle bei der Gründung neuer Wohnprojekte in einem immer schwierigeren Marktumfeld.
Beide Bücher zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Situation und Geschichte des gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens in den fünf untersuchten Städten detailliert nachzeichnen. Auch die baulich-räumlichen Formen der Projekte würdigen und illustrieren beide Autor*innen. Sie stellen zudem die Bedeutung intermediärer Akteur*innen sowie die Kooperation zwischen zivilgesellschaftlichen Ansätzen und staatlichen Stellen heraus. Darüber hinaus fragen beide Autor*innen auch nach dem Potenzial gemeinschaftlicher Wohnformen als Mittel zur Überwindung der aktuellen Wohnungskrise in den von ihnen untersuchten Städten.
Praum und Tsvetkova plädieren für eine Ausweitung des Bestandes gemeinschaftlicher Wohnformen und eine intensivere Kooperation zwischen Wohnprojekten und Kommunen. Beide Autor*innen sehen die Qualität gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens in der demokratischen und selbstnutzenden Struktur der Projekte. Neben den baulichen und sozialen Qualitäten gemeinschaftlicher Wohnformen heben beide auch deren Beitrag zum bezahlbarem Wohnen hervor. Tsvetkova (2025: 70 ff.) geht dabei grundsätzlich davon aus, dass Wohnprojekte gemeinwohlorientierte Ziele verfolgen und auch ebensolche Effekte produzieren. Kritik an gemeinschaftlichen Wohnprojekten – etwa deren mangelnde Zugänglichkeit oder ihr möglicher Beitrag zu Aufwertungsprozessen – benennt sie, ohne dies jedoch tiefergehend auszuführen. Praum (2024: 151 ff.) geht diese Thematik – vor dem Analysehintergrund der ehemaligen Wohngemeinnützigkeit und ihrer Versorgungsfunktion – stärker fragend an und sieht im Fazit ein grundsätzliches Problem darin, dass staatliche Stellen ihren Auftrag zur Daseinsvorsorge (nicht nur aber auch) im Bereich des Wohnens infolge einer fortschreitenden Neoliberalisierung zunehmend vernachlässigen. Schon rein quantitativ können gemeinschaftliche Wohnprojekte die dadurch entstehende Versorgungslücke nicht schließen. Zudem müsse konstatiert werden, dass nur explizit sozial ausgerichtete Projekte – zumeist in der Rechtsform einer Genossenschaft oder im Verbund des Mietshäusersyndikats – auch tatsächlich das Ziel verfolgen, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen (vgl. ebd.: 125 ff.).
Tsvetkova stellt in ihrer Arbeit detailliert die Interaktion zwischen kommunalen Akteur*innen, ihren wohnungspolitischen Instrumenten und verschiedenen Wohnprojekten dar. Sie arbeitet heraus, welche Instrumente in den drei Städten Tübingen, München und Hamburg zum Einsatz kommen und welche Wirkung sie erzielen: In Tübingen liegt der Schwerpunkt im Bereich der Planungs- und Vergabeverfahren. Das hat zur Folge, dass Wohnprojekte in allen neuen Entwicklungsgebieten realisiert werden können. Aufgrund der hohen Anforderungen und Kosten werden sie aber zumeist in individuellen Eigentumsformen umgesetzt und bieten so im Vergleich zu anderen Städten weniger Raum für Menschen mit geringem Einkommen. Hinzu kommt, dass in Tübingen Grundstücke in der Regel veräußert und nicht im Erbbaurecht vergeben werden. In Leipzig fokussiert die kommunale Unterstützung auf Kommunikation und Netzwerkarbeit, was den (aufgrund der langen Initialphase gut etablierten) zivilgesellschaftlichen beziehungsweise intermediären Akteur*innen und ihrer Rolle in der Stadt gerecht wird. Die Vergabe von Grundstücken für Wohnprojekte ist im Erbbaurecht festgelegt. Die Anwendung entsprechender Instrumente ist besonders ausgeprägt in Hamburg, wo Wohnprojekte in zentralen stadt- und wohnungspolitischen Dokumenten erwähnt werden und bei Planungs- und Vergabeverfahren berücksichtig werden. Zudem gibt es in der Hansestadt eine ausdifferenzierte Förderlandschaft im sozialen Wohnungsbau, die dafür sorgt, dass – zumindest bislang – ein erheblicher Teil der gemeinschaftlichen Wohnformen staatliche Förderung in Anspruch nehmen und damit bezahlbares Wohnen ermöglichen kann. Eine echte Innovation im Feld gab es zuletzt in Tübingen: Hier entstand eine kommunale Dachgenossenschaft, die als staatliche Förderstruktur Wohnprojekte in der Gründung berät und sogar mit finanziellen Mitteln ausstatten kann (Tsvetkova 2025: 129 ff.). Dazu verfügt die Dachgenossenschaft über einen Sozialfonds, der Mitglieder bei der Finanzierung des notwendigen Eigenanteils unterstützen kann. Die Genossenschaft hat bis jetzt erst zwei Projekte gefördert, weshalb ihr Einfluss auf das Gründungsgeschehen in Tübingen noch begrenzt ist. Allerdings wurde eine Struktur geschaffen, die für die Zukunft hoffen lässt, dass gemeinschaftliches Wohnen auch für Menschen mit geringem Einkommen zugänglicher wird.
Die Lektüre beider Bücher verdeutlicht, dass der Gemeinwohleffekt von Wohnprojekten und Baugruppen differenziert betrachtet werden muss: Die Rolle selbstnutzender Eigentümer*innen und die (zumeist intentionale) Gemeinschaft prädestinieren Projekte in jeder Organisations- und Rechtsform dazu, Nachbarschaften zu beleben, architektonischen Innovationen Raum zu geben und ökologisch nachhaltig zu handeln. Einen sozialen Effekt im Hinblick auf die Bezahlbarkeit von Wohnen erzielen jedoch in der Regel nur Projekte, die durch die Nutzung kollektiver Eigentumsformen ein Wohnen zur Miete ermöglichen und deren Kosten durch staatliche Förderung gegenüber den Bedingungen des freien Marktes gesenkt werden konnten.
Praum und Tsvetkova haben mit ihren Büchern zwei Grundlagenwerke zur Entstehung, Verbreitung und gesellschaftlichen Rolle von Wohnprojekten und Baugruppen in (ausgewählten) deutschen Großstädten geschaffen. Sie eignen sich zur Lektüre für alle Interessierten – ob Studierende, Lehrende, Forschende oder Praktiker*innen. Dennoch lassen sie eine Reihe von Forschungsfragen offen, die zu weiteren Untersuchungen einladen: Dies betrifft aus meiner Sicht etwa die Frage, welche Rolle Wohnprojekte in mittleren und kleineren Städten und in ländliche Regionen bisher spielen und wie ihre Entstehung dort befördert werden könnte. Offen bleibt auch die soziale Zusammensetzung von Wohnprojektbewohner*innen sowie die Frage, inwieweit nicht privilegierte Menschen Zugang zu solchen Projekten bekommen (können). Angesichts der Entstehungsgeschichte des gemeinschaftlichen Wohnens in Deutschland – also der engen Verflechtung mit einer aktiven und durchaus kämpferischen sozialen Bewegung – wäre außerdem zu fragen, welche inhaltliche und organisatorische Verbindung heute noch zwischen sozialen Auseinandersetzungen um gutes und bezahlbares Wohnen und (selbstverwalteten) Wohnprojekten besteht.
Es bleibt zu hoffen, dass die von Praum und Tsvetkova vorgestellten Strukturen in Tübingen, München, Frankfurt am Main, Leipzig und Hamburg Vorbilder für andere Städte und Kommunen werden. Einen Beitrag leisten dazu nicht nur die aktiven Projekte und intermediären Akteur*innen in den genannten Städten, sondern auch die inzwischen sehr regen bundesweiten Institutionen und Vernetzungsstrukturen, wie die Stiftung Trias, das Netzwerk Immovielien, das Forum gemeinschaftliches Wohnen und der Wohnbund. Ziel der gemeinsamen Anstrengungen sollte es sein, die Qualitäten gemeinschaftlicher Wohnformen herauszustellen und sich dafür einzusetzen, auch in Zeiten möglicherweise knapper werdender staatlicher Mittel bezahlbares gemeinschaftliches Bauen und Wohnen zu erhalten und zu fördern.